Abschluss

Inbetriebnahme

Man spricht von Inbetriebnahme, wenn ein Gebäude mit allen seinen Einrichtungen und technischen Anlagen in Betrieb genommen wird. Hierzu zählen unter anderem die Heizungs-, Klima- und Lüftungstechnik sowie die Mess-, Steuerungs- und Regeltechnik, Förderanlagen, Brandschutzvorrichtungen, Betriebseinrichtungen, Alarmanlagen und Zutrittskontrollen. Durchgeführt wird sie durch die Bau- und Fachbauleitung, die Spezialistinnen, die Unternehmen und die Lieferanten. Die Inbetriebnahme sieht ein Überprüfen und Einstellen der technischen Anlagen vor sowie Testdurchläufe zur Gebrauchs- und Funktionstauglichkeit und zur Sicherheit. Bei technisch aufwendigen Gebäuden, wie zum Beispiel Krankenhäusern oder Museen, kann die Inbetriebnahme eine grössere Zeitspanne in Anspruch nehmen. Das Überprüfen ist nicht mit der Abnahme gleichzusetzen. Sobald die Auftraggebenden die Liegenschaft nutzen, spricht man von deren Ingebrauchnahme.

Abnahme

Die Abnahme dient zur Überprüfung, ob das Gebäude den Vereinbarungen aus dem Werkvertrag entspricht und mängelfrei erstellt ist. Rechtliche Grundlage hierfür ist das Obligationenrecht (OR) Art. 363 ff. Ist ein Werkvertrag auf der Basis der Norm SIA 118, Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten, 2013, abgeschlossen, die sehr viel detaillierter auf die bauspezifischen Belange eingeht, so gilt diese.

Nach Vollendung eines Bauwerks erfolgt die Abnahme; im Fall des Einzelleistungsunternehmens für ein in sich geschlossenes, vollendetes Werkteil ¹ oder im Fall der General- oder Totalunternehmen für das gesamte Werk. Zeigt das Unternehmen die Fertigstellung an, sind die Auftraggebenden verpflichtet, es innerhalb eines Monats ² auf Vertragserfüllung zu prüfen. Lassen sie die Frist verstreichen, gilt das Werk als mängelfrei abgenommen; gleiches gilt bei Ingebrauchnahme des Werks ohne Abnahme.

Die Abnahme erfolgt gemeinsam durch Gesamtleitung, Bauleitung, Unternehmer und die Auftraggebenden und resultiert in einem gemeinsam unterzeichneten Abnahmeprotokoll. Dort werden die zu behebenden Mängel sowie die Fristen zu deren Behebung und die erneute Abnahme festgehalten. Mit der Abnahme beginnen die Garantie- und Verjährungsfristen für Mängelrechte.

Die Norm SIA 118, Art. 159 ff. unterscheidet verschiedene Abnahmen:

• Abnahme des mängelfreien Werks: Das Werk ist mit Abschluss der Prüfung abgenommen,
• Abnahme bei unwesentlichen Mängeln: Mängelbehebung durch das Unternehmen findet in angemessener Frist statt,
• Zurückstellung bei wesentlichen Mängeln: Abnahme findet erst nach Mängelbehebung durch das Unternehmen statt,
• Abnahme trotz wesentlicher Mängel: Mängelrechte der Bauherrschaft bleiben bestehen,
• Abnahme bei Verzicht auf die Geltendmachung von Mängeln: Das Werk wird trotz erkanntem Mangel genehmigt, unter ausdrücklichem oder stillschweigendem Verzicht auf Verbesserung,
• Abnahme ohne Prüfung: Unterbleibt die gemeinsame Prüfung, ist das Werk abgenommen.

Anmerkung

Die Auftraggebenden sollten bei der Abnahme anwesend sein. Nur so können sie sicherstellen, dass das Ausgeführte ihren Zielvorgaben entspricht. Lassen sie sich durch die Gesamtleitung oder die Bauleitung vertreten, ist die Abnahme rechtsgültig und die Auftraggebenden haben keine Rechte mehr auf Beanstandung.

Haben die Auftraggebenden ein Gebäudeteil oder Bauwerk eines Unternehmens abgenommen, so ist dies rechtskräftig, da der Vertrag zwischen Auftraggebenden und Unternehmen geschlossen wird. Ein Einspruch des Architekten, etwa bezüglich der Ausführung eines Sichtbetons, ist rechtlich nicht relevant.

Mangel

Ein Mangel besteht nach Art. 368 OR, bei Abweichung des Werks vom Vertrag. Der SIA definiert in der Norm SIA 118 Folgendes: «Der Mangel besteht entweder darin, dass das Werk eine zugesicherte oder sonstwie vereinbarte Eigenschaft nicht aufweist, oder darin, dass ihm eine Eigenschaft fehlt, die der Bauherr auch ohne besondere Vereinbarung in guten Treuen erwarten durfte. […] Kein Mangel ist ein vertragswidriger Zustand des Werkes (oder Werkteils), den ausschliesslich der Bauherr oder eine Hilfsperson des Bauherrn (z. B. die Bauleitung) verschuldet hat (Selbstverschulden, Art. 369 OR), insbesondere ein Zustand, der auf einen Fehler in den Ausführungsunterlagen (Art. 99 ff.) zurückzuführen ist. Kein Selbstverschulden des Bauherrn liegt vor, wenn der Unternehmer seine Anzeige- und Abmahnungspflicht (Art. 25) verletzt hat.» ³

Eine Abweichung zum vertraglich vereinbarten Zustand trifft sowohl für konstruktive Mängel zu, bei denen die Gebrauchstauglichkeit im Vordergrund steht, als auch für ästhetische Mängel, bei denen man von einer Minderung des Wertes sprechen kann. Wurde keine spezifische Ausführung definiert, gelten, auch ohne weitere Absprache, die anerkannten Regeln der Baukunde. Die Auftraggebenden haben Anspruch auf ein gebrauchstaugliches, über eine Wertqualität verfügendes Werk (Art. 197 OR).

Nach Feststellung eines Mangels hat das Unternehmen grundsätzlich das Recht, innerhalb angemessener Frist, den Mangel zu beheben. Kommt es dem nicht nach, sind die Auftraggebenden berechtigt, von ihren Mängelrechten Gebrauch zu machen.

Mängelrechte nach Art. 368 OR und nach Norm SIA 118, Art. 169 und 170:

• Verlangen von unentgeltlicher Nachbesserung oder Ersatzvornahme durch Dritte auf Kosten des Unternehmens,
• Minderwert durch Abzug bei der Vergütung geltend machen,
• Rücktritt vom Vertrag bei Verhältnismässigkeit,
• Recht auf Schadenersatz (Brandschaden, Betriebsstörung).

Als verdeckten Mangel bezeichnet man einen Mangel, der bei der Abnahme nicht sichtbar war und erst nach Ablauf der Garantiefrist durch die Auftraggebenden entdeckt wird. Die Haftung liegt beim Unternehmen, sofern es sofort nach seiner Entdeckung gerügt wird. Im Streitfall liegt dabei die Beweislast bei den Auftraggebenden. Nach fünf Jahren erlöschen die Mängelrechte. Bei absichtlich verschwiegenen Mängeln verlängert sich die Verjährungsfrist auf zehn Jahre.

Exkurs

Baumängel sind die Materialisierung von Fehlern im Planungs- und Ausführungsprozess. Sie sind ökonomisch äusserst relevant. Im Schweizer Wohnungsbau wendet die Bauwirtschaft circa 8 % ihrer Ausgaben zu deren Behebung auf – wir sprechen dabei von circa 1,6 Milliarden Schweizer Franken jährlich. In einer Forschungsarbeit in Zusammenarbeit mit dem Schweizerischen Baumeisterverband haben wir die Ursachen quantitativ und qualitativ untersucht. Quantifizierbar ist die Art der Mängel; zum Beispiel treten circa 76 % der Baumängel in der Gebäudehülle auf, deren Ursachen häufig in fehlender Wasserdichtigkeit, mangelhafter Drainage, fehlerhafter Konstruktion sowie falschem Einbau von Fassadenelementen zu finden sind. Die Verursacher von Baumängeln sind bei allen beteiligten Entscheidungsträgern, Planenden und Ausführenden während des gesamten Planungs- und Ausführungsprozesses zu suchen. ⁴

Garantiefrist

Grundsätzlich haftet das Unternehmen dafür, dass sein Werk keine Mängel aufweist. Die Garantiefrist, vom SIA auch als Rügefrist bezeichnet, beginnt mit dem Tag der Abnahme und dauert zwei, bei Generalunternehmen und Totalunternehmen in der Regel fünf Jahre. Während dieser Zeit haben die Auftraggebenden das Recht, Mängel aller Art zu rügen und die Unternehmen zu deren Behebung innerhalb einer angemessenen Frist aufzufordern. Die Auftraggebenden müssen einen Mangel jedoch unmittelbar nach der Feststellung beanstanden, ansonsten sind sie für die Folgeschäden selbst haftbar. Wird ein Mangel bestritten, so liegt die Beweislast beim Unternehmen. Kurz vor Ablauf der Garantiefrist kann auf Verlangen der Zustand des Werks zur Beweissicherung gemeinsam in einem Protokoll festgehalten und anerkannt werden. Mit Ablauf der Garantiefrist erlischt das Recht des Bauherrn Mängel zu rügen (siehe auch Norm SIA 118, Art. 172 ff.). Die Garantiearbeiten werden durch die Gesamtleitung in Zusammenarbeit mit der Bauleitung durchgeführt.

Sicherheiten von Planenden und Unternehmen, die die Auftraggebenden zur Absicherung der Vertragserfüllung dienen, werden fällig, wenn die Abnahme erfolgt, die Schlussrechnung gestellt und die Prüfungsfrist abgelaufen ist. Für die Dauer der Garantiefrist kann vom Unternehmen eine Solidarbürgschaft (= Garantieschein) als Sicherheit für dessen Haftung im Fall von Mängeln verlangt werden. Statt der Solidarbürgschaft bei einer Bank oder Versicherung kann auch eine Bargarantie mit Verzinsung vereinbart werden. Auch von den Planenden kann bis zum Abschluss der Garantiearbeiten ein Leistungswert des Honorars zurückbehalten werden.

Schlussabrechnung

Die Schlussabrechnung führt sämtliche Forderungen des Unternehmens auf, ergänzt durch eine Zusammenstellung bereits gestellter Rechnungen und von den Auftraggebenden geleisteter Zahlungen. Der resultierende Saldo ist seine abschliessende Forderung. Meldet das Unternehmen keine Vorbehalte an, so verzichtet es auf jegliche weiteren Vergütungsansprüche aus demselben Vertragsverhältnis.

Die Schlussabrechnung ist der Bauleitung innerhalb von zwei Monaten nach Arbeitsvollendung zur Prüfung einzureichen. Ergeben sich keine Differenzen gilt die Schlussrechnung mit dem Prüfbescheid als beidseitig anerkannt. Hieraus ergibt sich eine Zahlungsverpflichtung der Auftraggebenden innerhalb von 30 Tagen. Begriff und Gegenstand, Einreichung und Prüfung sowie Zahlungsfristen sind in der Norm SIA 118, Art. 153 ff. definiert.

Nach Prüfung sämtlicher Schlussrechnungen der Unternehmen, Lieferanten und Planenden erstellt die Bauleitung die Schlussabrechnung für das gesamte Bauvorhaben. Sie vergleicht die Schlussabrechnung mit dem Kostenvoranschlag und erläutert den Auftraggebenden die Mehr- und Minderkosten.

Dokumentation des Bauwerks

Die Baudokumentation enthält alle wesentlichen Informationen und Dokumente und ist von daher für einen nachhaltigen Betrieb und Unterhalt unerlässlich. Auch im Hinblick auf spätere Umbau- und Modernisierungsmassnahmen ist sie eine wesentliche Grundlage. Ihre Zusammenstellung ist projektspezifisch und hängt von Art und Nutzung des Bauwerks ab. Sie kann unter anderem enthalten (siehe auch Norm SIA 469, Erhaltung von Bauwerken, 1997):

• Verzeichnis der Projektbeteiligten mit Organigramm,
• Pflichtenheft, Raumprogramm, Nutzungsvereinbarung,
• Beschrieb, Material- und Farbkonzept, Produktlisten,
• Baubewilligung,
• Revidierte Planunterlagen wie die Baueingabe-, Werk-, Ausführungs-, Detail-, Brandabschnitts- und Fluchtwegpläne,
• Nachgeführte Gebäudetechnikpläne und Schemata, Bedienungs- und Wartungsanleitungen, Entstörungs- und Servicedienste,
• Baujournal,
• Inbetriebsetzungs- und Abnahmeprotokolle,
• Schlussabrechnung,
• Verträge und Garantien.

Die Phase Abschluss entspricht der Teilphase 53 Inbetriebnahme, Abschluss innerhalb der Phase 5 Realisierung gemäss der Norm SIA 112, Modell Bauplanung, 2014.