Beteiligte
Während des Betriebs eines Gebäudes stellt die kontinuierliche Bauwerkserhaltung vor allem den Gebrauch sicher: Dabei wird das Gebäude überwacht, unterhalten und verändert. Neben dem Facility Management (FM) und den Facility Services (FS) übernehmen auch die Planenden in den Bereichen Unterhalt und Veränderung eine strategische Rolle. Es gilt für alle Beteiligten eine robuste, flexible und tragfähige Strategie für den Lebenszyklus des Gebäudes zu entwickeln und Massnahmen zu planen. Daher ist es wichtig, sich mit dem Betrieb eines Gebäudes schon in den ersten Phasen des Projekts zu beschäftigen.
Eigentümerin und Eigentümer
Die Bauwerkserhaltung liegt im Verantwortungsbereich des Eigentümers der Liegenschaft. Schon früh im Projekt, während der Phasen Strategie und Machbarkeit, sollten die Auftraggebenden ein Betriebskonzept entwickeln; vor allem, wenn sie ein langfristiges Interesse verfolgen. Dabei spielt sowohl der spätere Betrieb als auch der Unterhalt eine Rolle. Professionelle Eigentümerinnen ziehen für gewöhnlich bereits für die Planung und später für die Bauwerkserhaltung selbst das FM heran, das durch die FS operativ unterstützt wird.
Facility Management und Facility Services
Das FM leitet den Betrieb, erstellt den Erhaltungsplan und definiert Ziele und Mittel in einem Massnahmenkatalog. Im Fokus des FM stehen die Aufgabenbereiche Prüfen und Unterhalten. Die FS unterstützen das FM operativ und führen den Erhaltungsplan aus. Im Fokus stehen somit Instandhaltung, Wartung, Reinigung und Sicherheit.
Planende
Für Planende spielt die Bauwerkserhaltung insofern eine grosse Rolle, da sie schon in der Entwurfsphase die entscheidenden Weichen für den Lebenszyklus eines Gebäudes stellen. Die Verantwortung der Planenden, vor allem der Architekten, betrifft zum Beispiel Aspekte wie Standort, Flexibilität, Gebäudevolumetrie, Erweiterbarkeit, Energiekonzepte, recyclingfähige Baumaterialien, Energieflüsse. Nur mit einer Gesamtsicht und dem Wissen über die Auswirkungen auf den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes kann eine nachhaltige Gewichtung der Teilaspekte erfolgen. Wirtschaftlich gesehen können zum Beispiel höhere Investitionskosten in der Planungs- und Ausführungsphase niedrigere Betriebskosten zur Folge haben.
Massnahmen während des Betriebs wie Instandsetzungen, Erneuerungen oder Anpassungen, Umbauten und Erweiterungen eines Gebäudes können für Planende zu neuen Aufträgen führen. Es beginnt ein neues Projekt, zum Beispiel in Form einer Machbarkeitsstudie, und damit nimmt der Planungs- und Bauprozess wieder seinen Anfang.
Sichtweisen
Je nach wirtschaftlichem und gesellschaftlichem Hintergrund der Auftraggebenden können Interessen und Sichtweisen auf die Bauwerkserhaltung sehr unterschiedlich ausfallen. Während eine Eigentümerin, die ein Gebäude längerfristig nutzen will, niedrige Lebenszykluskosten anstrebt, werden Investorinnen, die ein Gebäude für den Verkauf erstellen, vor allem an niedrigen Anlagekosten interessiert sein. Oft stehen wirtschaftliche Aspekte im Vordergrund, doch im Sinne der Nachhaltigkeit und der baukulturellen Verantwortung spielt die sorgfältige Betrachtung und Überprüfung des Bestandes immer eine ernst zu nehmende Rolle.
Prozesse und Massnahmen
Die Bauwerkserhaltung umfasst Prozesse und Massnahmen während des Betriebs eines Gebäudes. Die Norm SIA 469, Erhaltung von Bauwerken, 1997, legt hierzu systematisch Fachbegriffe für die Erhaltungsbereiche fest. Auf der Basis des in den frühen Projektphasen festgelegten Betriebskonzepts und den Resultaten der ständigen Überwachung des Gebäudes und dessen technischer Einrichtungen wird ein Erhaltungsplan und daraus resultierend ein Massnahmenplan aufgestellt. Dies ist in der Regel die Aufgabe des FM.
Strategien der Bauwerkserhaltung und des Ersatzes nach der Stadt Zürich, 2006.
Überwachung
Zum Erhaltungsbereich Überwachung zählen die Aufgaben Beobachtung, Inspektion und Kontrolle, zu dem der Überprüfung die Beurteilung der Trag- und Betriebssicherheit, der Gebrauchstauglichkeit, der Prognose der Zustandsentwicklung sowie der Empfehlungen für das weitere Vorgehen. Die Ergebnisse der Überwachung und Überprüfung können dazu führen, dass Sofortmassnahmen vorgesehen werden müssen.
«Ziel der Überwachung ist es, die Entwicklung des Zustands eines Bauwerks festzustellen, zu werten und daraus Empfehlungen für das weitere Vorgehen abzuleiten.» 1
«Ziel der Überprüfung ist die Beurteilung des Bauwerks und seiner Teile anhand der Resultate der Überwachung und anhand allfälliger vertiefter Untersuchungen sowie eine daraus abgeleitete Empfehlung für das weitere Vorgehen.» 2
Unterhalt
Aus dem Erhaltungsplan können verschiedene Massnahmen bestimmt werden, die sowohl durch ihre Eingriffstiefe in den Bestand als auch durch den Zeitpunkt ihres Beginns unterschieden werden.
Der Erhaltungsbereich Unterhalt bezweckt die Bewahrung und Wiederherstellung der Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes, ohne es jedoch wesentlich an neue Anforderungen anzupassen. Je nach Aufwand unterscheidet man die Aufgaben Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung.
«Die Instandhaltung dient der Bewahrung der Gebrauchstauglichkeit des Bauwerks durch regelmässige und einfache Massnahmen. Die Instandhaltung schliesst die Behebung kleiner Schäden ein.» 3
«Die Instandsetzung dient dazu, das Bauwerk bzw. seine Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit für eine festgelegte Dauer wiederherzustellen; sie umfasst in der Regel Arbeiten grösseren Umfangs.» 4
«Die Erneuerung hat zum Ziel, das Bauwerk zumindest in Teilen in einen dem ursprünglichen Neubau vergleichbaren Zustand zu versetzen.» 5
Instandhaltung nach Meyer-Meierling, Paul; Huber, Manfred: Gesamtleitung von Bauten, Ein Lehrbuch der Projektsteuerung, Zürich 2003.
Instandsetzung nach Meyer-Meierling, Paul; Huber, Manfred: Gesamtleitung von Bauten, Ein Lehrbuch der Projektsteuerung, Zürich 2003.
Erneuerung nach Meyer-Meierling, Paul; Huber, Manfred: Gesamtleitung von Bauten, Ein Lehrbuch der Projektsteuerung, Zürich 2003.
Veränderung
Aufgrund von veränderten Anforderungen, zum Beispiel durch Nutzerwechsel oder Bedürfnisveränderungen, kann es notwendig werden, tiefer in die Bausubstanz einzugreifen. Zum Erhaltungsbereich Veränderung zählen die Aufgaben Anpassung, Umbau und Erweiterung.
«Die Anpassung hat zum Ziel, das Bauwerk zu erhalten ohne wesentliche Eingriffe an veränderte Anforderungen anzupassen.» 6 Als Beispiele für Anpassungen können Komfortsteigerung (z. B. Küche, Bad oder Balkon), Anpassung an neue Vorschriften (z. B. Brandschutz) sowie die Anpassung des Tragwiderstands an neue Anforderungen (z. B. Erdbeben) genannt werden.
«Der Umbau hat zum Ziel, das Bauwerk zu erhalten, an umfassende veränderte Anforderungen (z. B. Nutzungsänderung) anzupassen.» 7
«Die Erweiterung hat zum Ziel, das Bauwerk zu erhalten, indem neue Anforderungen durch zusätzliche Bauwerksteile erfüllt werden.» 8 Anbau, Aufstockung und Vergrösserung sind Beispiele für Erweiterungen.
Rückbau
Falls sich ein Bauwerk durch die obengenannten Massnahmen nicht mehr in einen Stand bringen lässt, in dem es von den Nutzenden seinem Zweck entsprechend gebraucht werden kann und in dem es für den Eigentümer einen ausreichenden kulturellen, funktionalen und wirtschaftlichen Wert darstellt, kann sich die Eigentümerin für einen Rückbau entscheiden. Für den Rückbau ist ein ganzheitliches Entsorgungskonzept zu erstellen, das im Kompetenzbereich der planenden Architekten respektive der Bauleitung liegt.
Die Phase Bauwerkserhaltung entspricht den Teilphasen 61, 62, 63 innerhalb der Phase 6 Bewirtschaftung gemäss der Norm SIA, 112 Modell Bauplanung, 2014.