Machbarkeit

Evaluieren der Rahmenbedingungen

In der Phase Machbarkeit werden vor allem rechtliche, technische, organisatorische, städtebauliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen betrachtet. Bevor Lösungsvorschläge für die Bauaufgabe erstellt werden können, sind alle Parameter in einem systematischen Prozess zu analysieren und zu untersuchen.

Baurecht

Die Parzelle ist im Hinblick auf die rechtlichen Bedingungen bezüglich möglicher Grössen, Volumen, Funktionen etc. zu beurteilen. Wir empfehlen, schon jetzt den genauen Ablauf des Bewilligungsverfahrens zu kennen, zusätzliche Informationen zum Grundstück und zur baurechtlichen Lage zu besorgen und ein erstes Gespräch mit den verantwortlichen Stellen der Gemeinde zu suchen.

Hilfreiche Instrumente des öffentlichen Baurechts:

• Gesetzgebung durch den Bund, wie zum Beispiel das Raumplanungsgesetz (RPG),
• Gesetzgebung durch die Kantone/Regionen, zum Beispiel das Planungs- und Baugesetz (PBG),
• Gesetzgebung durch die Gemeinden, zum Beispiel die Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt Zürich und Sondernutzungspläne wie Gestaltungspläne etc.

In der Regel definieren diese Instrumente die maximalen und minimalen Anforderungen. Für die Machbarkeit des Projekts sind insbesondere die Einhaltung der Grenzabstände, die Zonenkonformität der Nutzung und die realisierbare Ausnützung, Baumasse und Geschossfläche zu prüfen. Die Gebäudeform muss von der Fassadenlänge bis zur Gebäudehöhe sowie der Dachform verschiedenen Vorschriften entsprechen.

Definitionen und Beschreibungen von Flächen, Volumen und Verhältniszahlen werden von anderen Institutionen und Organisationen wie zum Beispiel dem SIA publiziert. So sind zum Beispiel die Definitionen der Hauptnutzfläche in der Norm SIA 416, Flächen und Volumen von Gebäuden, 2003, und die der Verhältniszahl Ausnützungsziffer (AZ) in der Norm SIA 421, Raumplanung – Nutzungsziffern, 2006, zu finden.

Hilfreiche Instrumente des privaten Baurechts:

• Grundbuch,
• Katasterplan,
• Höhenkotenplan.

Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse, allfällige Dienstbarkeiten, Grundlasten und Nachbarrechte des Grundstücks zu überprüfen, da auch diese Voraussetzungen auf das Bauvorhaben einen wesentlichen Einfluss haben können. Wichtig ist, dass wir im Grundbuch die exakte und rechtsgültige Angabe der Grundstücksgrösse finden.

Katasterpläne der Gemeinden und Höhenkotenpläne von Geometern sind für die weiteren Projektphasen als allgemeine Planungsgrundlage von Bedeutung und daher gleich zu Beginn des Projekts zu besorgen.

Standort

Um die Attraktivität eines Standorts zu prüfen, sind Analysen zum Umfeld hilfreich. In welcher Distanz gibt es beispielsweise urbane Zentren mit Arbeitsplätzen und Dienstleistungen oder wo liegen Naherholungsgebiete? Die Analysen sollen die Eignung der Nutzung am Standort überprüfen und bestätigen.

Des Weiteren kann auf die Potenziale des Orts und des Umfelds ¹ fokussiert werden.

• Umwelt und Gefahren: Altlastenkataster geben Auskunft darüber, ob an dem Standort schädliche Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten sind. Wenn dem so ist, ist zu klären, wie diese eliminiert werden können. Das Grundstück ist anhand Gefahrenkarten im Hinblick auf die Häufigkeit und Stärke der Naturgefahren (Hochwasser und Massenbewegungen) zu überprüfen. Die parzellenspezifisch berechneten oder gemessenen Lärmimmissionen spielen für das Bauvorhaben eine wesentliche Rolle. Insbesondere für Wohnbauten müssen vorhandene Lärmquellen in der Planung berücksichtigt werden, da in der Gesetzgebung der Schweiz dem Schallschutz grosse Bedeutung beigemessen wird.
• Baugrundunterlagen: Ein geologisches Gutachten des Baugrunds, das in Absprache mit einer Bauingenieurin oder einem Geologen zu organisieren ist, gibt Hinweise darüber, wie aufwendig der Aushub wird oder auf welcher Höhe sich der Grundwasserspiegel befindet. Die Beschaffenheit und Struktur des Baugrunds haben erhebliche Auswirkungen auf die Erstellungskosten.
• Erschliessung: Abhängig von der geplanten Nutzung ist die Parzellenerschliessung für den Verkehr zu klären. Die Parkplatzverordnung der jeweiligen Gemeinde bestimmt die maximale und minimale Anzahl der zu realisierenden Park- und Veloabstellplätze. Die Überprüfung der wasser-, abwasser- und energietechnischen Erschliessung des Grundstücks ist ebenso von Bedeutung. Dies geschieht in der Regel anhand eines Leitungskatasterauszugs, der die die Parzelle erschliessenden Leitungen und deren Lage zeigt. Im Falle einer nicht vorhandenen oder unzureichenden Erschliessung können eventuell Strassenprojekte notwendig werden.

Baukultur

Städtebauliche Analysen und Abklärungen bilden die Grundlage des architektonischen Entwurfs, um das Potenzial des Orts einzuschätzen. Die Analysen erstrecken sich über ortsbauliche Besonderheiten, geschützte Ortsbilder, denkmalpflegerische Einflüsse, über den Stand des Handwerks und der Bautechnik.

Nachhaltigkeit

Weiter sind die zu erfüllenden Nachhaltigkeitsstandards und die Vorstellungen der Auftraggebenden zu klären. Nachhaltige Energiekonzepte und Einsatz erneuerbarer Materialien können von den Planenden in die Diskussion gebracht werden, denn die Weichen für nachhaltige Aspekte, seien sie technischer oder konstruktiver Natur, werden in dieser Phase gestellt. Die Auswirkungen der Nachhaltigkeitsziele auf die Struktur und auf die technischen Einrichtungen sowie auf den Entwurfsprozess sind aufzuzeigen. Falls das Bauvorhaben eine erhebliche Belastung für den Standort und die Umwelt bedeutet, wird eventuell mit einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) frühzeitig geprüft, ob die gesetzlichen Umweltvorschriften eingehalten werden.

Wirtschaftlichkeit

Der grobe Kostenrahmen, der zuvor während der Strategiephase definiert wurde, wird im Hinblick auf die gewonnenen Erkenntnisse überprüft und präzisiert. Dazu dient eine Grobkostenschätzung, die über die Kalkulation mittels Referenzen erfolgt. Neben den geschätzten Investitionskosten (Projektierungs- und Baukosten) werden öfters die Betriebs- und Unterhaltungskosten nachgefragt. Das Festlegen wesentlicher Qualitäts- und Nachhaltigkeitsziele erleichtert es zusätzlich, die Lebenszykluskosten zu schätzen. Die errechneten Kosten werden dann den erwarteten Erträgen gegenübergestellt (Ökonomisches Modell), um die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens zu überprüfen. Dabei werden im Rahmen der Machbarkeitsstudie mehrere Lösungsmöglichkeiten zur Nutzung und Qualität untersucht und mit entsprechenden Kosten sowie Erträgen belegt.

Wir empfehlen, bereits in dieser Phase einen groben Terminplan zu erarbeiten, um die relevanten Entscheide fristgerecht treffen zu können. Diese bilden die Grundsteine für das Projekt und dessen weiteren Verlauf. Der notwendige Zeitbedarf für die Projektierung und die Realisierung des Projekts wird ermittelt, um die Abhängigkeiten zwischen organisatorischen Entscheiden und dem Planungs- und Bauprozess aufzuzeigen. Beispielsweise die Wahl des Vergabeverfahrens kann grosse Auswirkungen auf den Terminplan haben.

Studien und Konzepte

Auf der Basis der vorgängigen Untersuchungen und analysierten Rahmenbedingungen werden den Auftraggebenden erste gestalterische und planerische Lösungsansätze vorgelegt. ² Eine Machbarkeitsstudie beinhaltet eine abstrahierte Darstellung des geplanten Projekts in Form schematischer Pläne und Visualisierungen. Städtebauliche Studien finden in der Regel am Modell – üblicherweise im Massstab 1:500 – statt, zunehmend auch an einem virtuellen. Es sollen erste gestalterische Überlegungen erkennbar sein und städtebauliche Entscheide erläutert werden. Aufgezeigt wird die Geschossigkeit sowie Volumetrie, die städtebauliche Setzung der Gebäude – im unmittelbaren Umfeld und im grossmassstäblichem Kontext – und die Erschliessung auf der Parzelle. Der übliche Massstab für schematische Konzeptpläne ist 1:500, variiert jedoch je nach Projektgrösse. Die Bearbeitungstiefe soll der Bauwerkskategorie und Bauwerksgrösse angepasst werden und muss in Absprache mit den Auftraggebenden festgelegt werden.

Des Weiteren werden das Raumprogramm und die Nutzungen beschrieben und in Plänen dargestellt sowie anhand der Flächenangaben verifiziert. Entsprechend den Nutzerbedürfnissen können hierfür verschiedene funktionale und programmatische Varianten gegenübergestellt und Betriebskonzepte untersucht werden. Falls erforderlich, ist in Zusammenarbeit mit den Nutzenden das Raumprogramm zu erarbeiten, zu präzisieren oder zu überprüfen. Auch die gewünschten Raumqualitäten und Raumgrössen können in diesem Rahmen definiert werden. Die Auftraggebenden sind über die Themen der Flexibilität, Erweiterbarkeit und Anpassbarkeit der räumlichen Strukturen, die auch für die spätere Bauwerkserhaltung von hoher Relevanz sind, zu orientieren.

Projektdefinition und Pflichtenheft

Am Ende dieser Untersuchungen kann das Bauvorhaben präzisiert werden, indem konkrete Aussagen über die Grösse, Nutzung, Erschliessung und eventuell die Rendite des möglichen Projekts an dem spezifischen Ort getroffen werden. Es ist sinnvoll, als Auftraggebende ein Projektpflichtenheft zu erstellen. ³ Darin wird das Projekt definiert und es werden die für alle am Projekt Beteiligten verbindlichen baulichen, betrieblichen sowie organisatorischen Grundsätze geregelt. Der Projektgegenstand, die Projektziele, die vorgängig untersuchten Rahmenbedingungen und die daraus resultierenden Projektentscheide sowie ein Kurzbeschrieb der angestrebten Projektergebnisse werden festgehalten. Damit lassen sich die Funktion, die Zielgrössen und die Qualität des Bauvorhabens definieren.

Auch die Projektorganisation in Bezug auf mögliche Organisationsmodelle – Planer- und Unternehmermodelle für Planung und Ausführung – sowie die Verteilung der Kompetenzen werden darin formuliert. Die Art der Projektorganisation wird die Art des anstehenden Auswahlverfahrens in der Phase Planer/Konzeptevaluation unmittelbar beeinflussen. Des Weiteren werden die Chancen und die Gefahren des Projekts, die geschätzten Investitionskosten und die Ecktermine ins Projektpflichtenheft aufgenommen. Diese Grundlagen dienen in der anschliessenden Projektphase der Evaluation des konkreten Lösungsvorschlags und den Projektpartnern für deren Planung und Realisierung.

Beteiligte und Kompetenzen

Bei der Überprüfung der Machbarkeit beauftragen die Auftraggebenden meist Fachpersonen aus dem Immobilienmarkt zur Beratung und Unterstützung; mit ihren Kompetenzen gehen sie stärker auf die ökonomischen Bedürfnisse der Auftraggebenden ein und prüfen die Ergebnisse der Machbarkeitsstudien im Hinblick auf ihre Plausibilität. Architektur- und Planungsbüros werden jedoch auch zur Erstellung von Machbarkeitsstudien beigezogen. Ebenfalls Bauherrenberater (Bauherr/In Auftraggeber/In) kommen als Externe und Unabhängige in Betracht. Es ist wichtig, dass allein die Auftraggebenden Entscheide treffen: Machbarkeitsstudien stellen immer Varianten von Lösungsmöglichkeiten dar und zeigen sowohl Chancen als auch Gefahren auf.

Während der Phase Machbarkeit werden die Auftraggebenden – auf der Grundlage der Bestandsanalysen sowie der Nutzungs- und Betriebsanalysen aus der Phase Strategie – Entscheide treffen, die neben Funktion, Zielgrössen und Qualität des Bauvorhabens ebenfalls die Themen der Nachhaltigkeit wie etwa Flexibilität, Energiekonzepte und Materialwahl umfassen. Sie werden Entscheide bezüglich des späteren Betriebs und Unterhalts treffen und ein Betriebskonzept entwickeln. Diese Entscheide und Definitionen werden in die Projektdefinition einfliessen und die Grundlage für den späteren Massnahmenkatalog bilden. Der Massnahmenkatalog wird – in der Regel vom Facility Management und in der Ausführungsphase – erstellt und legt die Ziele und Mittel für zukünftige Massnahmen fest. Anhand dieser Festlegungen kann das Facility Management sodann die Massnahmen der Bauwerkserhaltung erarbeiten und einen sogenannten Erhaltungsplan erstellen. Entscheidend ist, dass die Weichen sowohl für den Betrieb als auch für den Erhalt bereits in den frühen Phasen der Planung gestellt werden.

Die Phase Machbarkeit entspricht der Teilphase 21 Definition des Bauvorhabens, Machbarkeitsstudie innerhalb der Phase 2 Vorstudien gemäss der Norm SIA 112, Modell Bauplanung, 2014.