Rentabilitätskennwerte
Rentabilitätskennwerte sind erforderlich, um die absoluten Kennwerte einer Investition vergleichbar mit denjenigen von anderen Investitionen gleicher Art oder von alternativen Anlagemöglichkeiten (Opportunitäten) zu machen. So kann eine kleine Liegenschaft einen kleinen Ertrag erwirtschaften und unattraktiv gegenüber einer grossen Liegenschaft scheinen mit vielen Wohnungen und an einem Vielfachen an Erträgen.
Eng verbunden mit dem Renditebegriff ist das Wirtschaftlichkeitsprinzip. Ein Projekt ist wirtschaftlich, wenn es nachhaltig einen Mehrwert erzeugt. Die Rendite dient dabei als messbare ökonomische Grösse einer Investition. Das Wirtschaftlichkeitsprinzip hält am Grundsatz der Optimierung des Verhältnisses von Output zu Input fest. Die Messung der Wirtschaftlichkeit hilft, potenzielle Investoren von einem Projekt zu überzeugen und dient als objektives Kriterium beim Vergleich von Projektvarianten. Eine aussagekräftige Einschätzung der Wirtschaftlichkeit bedingt eine umfassende Betrachtung des Lebenszyklus einer Immobilie.
Renditeformen
Ausgehend vom ökonomischen Modell errechnet sich die Rendite aus der Division des Ertrages (der jährliche Nutzungsertrag Brutto) im Zähler durch den Aufwand (Anlagekosten BKP 0–9) im Nenner. Die betriebswirtschaftliche Renditekennziffer ist stichtagsbezogen. Sie stellt den durchschnittlichen Zinssatz (Rendite) einer Investition dar.
Die Bruttorendite
Als bekanntester und aussagekräftigster Renditebegriff gilt die Bruttorendite. Die Bruttorendite ist eine Rentabilitätskennziffer und wird aus dem Verhältnis der Erträge zu den Anlagekosten gebildet. Sie wird in Prozentpunkten berechnet und ausgedrückt. «Bei Einfamilienhäusern liegt die Bruttorendite bei ca. 1–2 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern um 2–3 Prozent über dem aktuellen Zinssatz für Hypotheken.» 1 Erfahrene Immobilienfachleute sind anhand dieser Prozentzahl und unter Beachtung des allgemeinen, wirtschaftlichen Umfelds (insbesondere des Zinsniveaus) sowie der Lageparameter in der Lage, schnell zu bestimmen, ob sich eine Investition lohnt oder nicht.
Die Nettorendite
Die Nettorendite berechnet sich aus der Bruttorendite, abzüglich der laufenden Kosten wie beispielsweise der Abschreibung und der Bewirtschaftungskosten. Die Berechnung der Nettorendite dient insbesondere zur Überprüfung von allfällig missbräuchlichen Mietzinsen von Wohn- und Geschäftsräumen. Zu beachten ist, dass allfällige Schuldzinsen nicht abziehbar sind.
Weitere Renditeformen
Renditeformen, die mit Teilsummen der Bruttorendite rechnen (z. B. Eigenkapitalrendite), können durch Hebelverhältnisse von beispielsweise Fremd- zu Eigenkapital (Leverage) so verzerrt werden, dass sie keine sichere Aussagekraft über die ökonomische Qualität einer Investition geben. Aber auch die Bewertung einer Bruttorendite ist immer abhängig vom wirtschaftlichen Umfeld, insbesondere vom Zinsniveau und den Niveaus anderer Opportunitäten.
Renditen können auch über Jahre «versteckt» auftreten, etwa wenn jemand eine Liegenschaft für sehr viel Geld kauft, sodass er nur eine sehr tiefe, vielleicht nicht einmal kostendeckende Bruttorendite erzielen kann, nach einigen Jahren die Liegenschaft aber mit Gewinn verkaufen kann, da ihr Wert in dieser Zeit gestiegen ist und er zum Verkaufszeitpunkt die «versteckte Rendite» (Wertsteigerungsrendite) realisieren kann. Diese Summe aus jährlicher Bruttorendite und jährlicher Wertsteigerung nennt man «performance» oder auch «total return».
Exkurs Geschichte
Rendite und Zins haben den gleichen Ursprung. Ihre Geschichte reicht bis ins babylonische Zeitalter zurück. Zu Zeiten des Grundherrschaftssystems musste das anfänglich ausgeliehene Getreide geldlos, in Form von Getreide oder Silber, zurückbezahlt werden. Die Zinssätze waren sehr hoch und konnten bis zu 331/3 % betragen. Erst mit Einführung des Geldes (Münzen) um etwa 630 v. Chr. sanken die Zinsen. Seit der Antike fallen die Nominal- und Realzinsen tendenziell.
Aktuell erreichten sie in den letzten Jahren sogar ein Rekordtief. Gründe dafür sind beispielsweise die expansive Geldpolitik der Nationalbanken, der hohe Anteil der Bevölkerung im sparintensiven Alter (zwischen 40 und 60) und – seit der jüngsten Finanzkriese – die zunehmende Nachfrage nach risikolosen Anlagen. Dazu gehört beispielsweise auch die Investition in Immobilien. Der demografische Faktor Überalterung, die Normalisierung der Geldpolitik und die Überwindung des Krisenmodus im Anleger- und Investitionsverhalten werden die Zinsen wohl wieder ansteigen lassen. 2