Finanzierung

Beteiligte

Bei der Finanzierung sind in der Regel zwei Seiten beteiligt:

• die Gläubiger auf Kreditgeberseite,
• die Auftraggebenden oder Käuferinnen auf Kreditnehmerseite.

Mögliche Beteiligte auf der Gläubigerseite sind unter anderem Banken, Versicherungen, Pensionskassen, Private oder im Fall von Genossenschaftsprojekten auch die Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnungsträger (EGW). Für die Autraggebenden ist die Hypothek häufig die grösste Investition ihres Lebens. Aber auch aus makroökonomischer Sicht, respektive aus der Perspektive der Kreditgebenden, macht die Finanzierung von Immobilien beziehungsweise die Vergabe von Hypotheken einen beträchtlichen Anteil der volkswirtschaftlichen Wertschöpfung der Finanzwirtschaft aus.

Die Finanzierung einer Liegenschaft mit Unterstützung einer Hypothek ist in der Schweiz attraktiv, da die Verschuldung steuerlich geltend gemacht werden kann. Das Steuersystem sorgt zudem dafür, dass es finanziell nicht attraktiv ist, seine Hypotheken zu amortisieren. Grad und Zeitpunkt der Amortisation (d. h. der Zurückzahlung des Fremdkapitals) wird durch die kreditgebende Bank oder Versicherung bestimmt und richtet sich unter anderem nach dem Alter des Schuldners, seinem jetzigen Einkommen und seiner erwarteten Rente. Die Schweiz hat dementsprechend den höchsten Pro-Kopf-Immobilienverschuldungsgrad Europas. Das ausstehende Hypothekarvolumen belief sich 2011 auf rund CHF 800 Mia. ¹ Dies bedeutet, dass ein Drittel des wertmässigen Immobilienbestandes durch Hypotheken finanziert ist.

Der Immobilienkredit (Die Hypothek)

Die Kreditgebenden beurteilen das Projekt beziehungsweise das Kaufobjekt sowie die finanzielle Situation der Kreditnehmenden. Ausgehend von dieser Bewertung wird der prozentuale Anteil an erforderlichem Eigenkapital an der Gesamtinvestition (den Anlagekosten) festgelegt. Das Eigenkapital setzt sich aus dem Reinvermögen des Kreditnehmenden zusammen:

• Bargeld,
• Guthaben auf Bank- oder Postkonto,
• Pensionskassengeldern,
• Wertschriften,
• Güter (Maschinen, Fahrzeuge, Immobilien etc.).

Im Wohnungsbau beträgt der geforderte Eigenkapitalanteil üblicherweise zwischen 20 und 30 % der Anlagekosten beziehungsweise des Kaufpreises. Bei Gewerbebauten kann der Anteil bis zu 50 % betragen. Die Kreditnehmenden, die sich als «Eigentümer» betrachten, sind so gesehen wirtschaftlich oft quasi nur «Mieter» der Gläubiger.

Die Art und Weise der Beteiligung wird im Finanzierungskonzept geregelt und festgehalten. Dieses umfasst weitere Bedingungen bezüglich Verzinsung, Rückzahlung und Sicherstellung des Kapitals. Die Sicherstellung der Hypothek erfolgt über einen Schuldbrief, der den Kreditgebenden das Recht auf Verwertung der Liegenschaft gibt, falls die Kreditnehmenden die im Schuldbrief festgehaltenen Abmachungen nicht erfüllen. Der Schuldbrief wird im Grundbuch eingetragen (Voraussetzung: öffentlich beurkundeter Vertrag) und der Pfandtitel (Namen- oder Inhaberschuldbrief), der das Pfandrecht «selbstständig» verkörpert, wird ausgestellt. Dieses Pfandrecht ist ein Wertpapier und kann folglich gehandelt werden: Der Kreditgebende kann seine Forderungen durch Verkauf des Wertpapiers an Dritte abtreten (erhöhte Sicherheit). Zudem haften die Kreditnehmenden auch mit ihrem Privatvermögen.

Finanzierungsformen

Im herkömmlichen Fall der Finanzierung von Liegenschaften mittels Hypothekarkrediten werden diese meistens in zwei oder mehr Tranchen aufgeteilt. In der Folge wird festgelegt, welche Kreditsummen in welcher Zeit zurückbezahlt werden müssen. Der Anteil der sogenannten ersten Hypothek beträgt üblicherweise 60 bis 65 % des effektiven Marktwertes einer Liegenschaft. Die ersten Hypotheken werden in der Schweiz in der Regel nicht amortisiert. Der restliche Kredit wird mit einer zweiten Hypothek finanziert. Er umfasste meist einen Anteil von 15 bis 25 % des effektiven Marktwertes einer Liegenschaft. Der Zinssatz der zweiten Hypothek ist etwa 0,5 bis1 % höher als bei der ersten Hypothek, da im Falle eines Konkurses der Schuldner zunächst die Gläubiger der ersten Hypothek ausbezahlt werden und daher das Risiko für die Gläubiger der zweiten Hypothek etwas höher ist.

Variable Hypothek

Die Laufzeit einer variablen Hypothek ist grundsätzlich unbeschränkt. Sie kann aber auf bestimmte Termine gegenseitig gekündigt werden. Der Zinssatz wird zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vertraglich festgelegt. Die Bestimmung des Zinssatzes geht von der gegenwärtigen Marktlage aus. Der Hypothekarzinssatz wird jeweils laufend an das aktuelle Zinsniveau angepasst. Durch diese Anpassung des Hypothekarischen Referenzzinssatzes kann das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) so auf Zinsentwicklungen des Marktes reagieren und es Vermietern und Mietern ermöglichen, die Mieten entsprechend anzupassen beziehungsweise anpassen zu lassen.

Festhypothek

Die Festhypothek wird für eine bestimmte Dauer und zu einem festen Zinssatz abgeschlossen. Nach Ablauf der Festhypothek wird in der Regel eine neue Hypothek abgeschlossen, die sich nach den aktuellen Konditionen richtet und dementsprechend zu erheblichen Mehrkosten (oder auch Minderkosten) führen kann. Dafür ist der Schuldner während der Laufzeit nicht dem Zinsrisiko ausgesetzt.

Portfolio-Hypothek

Die Portfolio-Hypothek stellt ein komplexes Instrument zur Finanzierung von Liegenschaften dar. Sie besteht aus vielen kleinen Festhypotheken (Tranchen) mit zwar gleicher Laufzeit, aber gestaffelten Anfangs- und Endterminen. Alle drei Monate wird eine Tranche, zu den jeweils gültigen Marktbedingungen, durch eine neue ersetzt. Die starken Schwankungen der variablen Hypothek können aufgefangen werden und grosse Zinssprünge im Ablauf einer Festhypothek werden vermieden. Man bezahlt einen marktgerechten Zinssatz, ohne das Risiko von sehr grossen Schwankungen zu tragen.

Libor-Hypothek

Die Libor-Hypothek, auch Eurotrend- oder Geldmarkt-Hypothek genannt, ist eine sehr dynamische Finanzierungsmethode für Liegenschaften. Sie richtet sich nach dem LIBOR (London Interbank Offered Rate), der eine bankeninterne Gebühr («SWAP») zugeschlagen wird, um die Kosten der Bank und deren Gewinne zu decken. Bei negativem LIBOR sind entsprechende LIBOR-Hypotheken also keinesfalls negativ. Dieser Zinssatz entspricht den Refinanzierungskosten der Banken auf dem internationalen Geld- und Kapitalmarkt und kann ausserordentlich stark schwanken. Der Zinssatz passt sich täglich oder alle drei bis sechs Monate an. Die Laufzeit ist, im Gegensatz zur variablen Hypothek, begrenzt. Um sich vor steigenden Zinssätzen zu schützen, kann eine Zinssatzabsicherungsprämie («Cap») abgeschlossen werden.

Als Nachfolgeprodukt wurde die Saron-Hypothek mit einem variablen Zinssatz lanciert. Der SARON (Swiss Average Rate Overnight) wird täglich auf Basis von abgeschlossenen Transaktionen und verbindlichen Kauf- und Verkaufspreisen im Schweizer Geldmarkt berechnet.

PPP

Es gibt keine allgemeingültige Begriffsdefinition von Public Private Partnership (PPP). Zurzeit wird unter PPP eine Vielzahl von möglichen Zusammenarbeitsformen zwischen der öffentlichen Hand und privaten Geschäftspartnern zusammengefasst, die über einen längeren Zeitraum dauern. Ziel dieser Zusammenarbeit ist, öffentliche Aufgaben grundsätzlich effizienter zu erledigen, als es der öffentlichen Hand in alleiniger Regie möglich wäre. Eine Zusammenarbeit, die bereits ab Projektbeginn stattfindet, soll gewährleisten, dass auf langfristig kostengünstige Instandhaltung und möglichst wirtschaftlichen Betrieb geachtet wird.

Die Finanzierung des Projekts ist lediglich ein Bestandteil des durch den Privaten insgesamt zu erbringenden Leistungsbündels, sie ist also alleiniger oder primär Zweck einer PPP. In diesem Sinne handelt es sich bei PPPs nicht in erster Linie um ein Finanzierungsmodell, sondern vielmehr um einen umfassenden alternativen Organisations- oder Beschaffungsansatz für öffentliche Bauinvestitionen.

Baugenossenschaften

Juristisch betrachtet ist die Genossenschaft eine Rechtsform, deren prioritärer Gedanke die gemeinsame wirtschaftliche Selbsthilfe der Genossenschafterinnen ist. Diese Art der Unternehmungsform ist vor allem für Wohnbau oder beim Kauf von Wohnraum gebräuchlich. Man spricht dann von Baugenossenschaften.

Voraussetzungen für die Gründung einer Genossenschaft sind:

• Mindestens sieben Genossenschafterinnen (natürliche, aber auch juristische Personen sind möglich),
• Pflichteintrag ins Handelsregister, mit vorgängiger Aufstellung der Statuten,
• Charaktereigenschaften einer Genossenschaft: direkte Demokratie, definiertes Mitbestimmungsrecht (Kopfstimmprinzip) als Grundpfeiler,
• Kein festes Grundkapital (≠ GmbH, AG etc.),
• Haftung ist begrenzt auf Gesellschaftsvermögen,
• Sie muss «Genossenschaft» im Namen tragen,
• Organe: Generalversammlung, Verwaltung (mindestens drei Mitglieder), Kontrollstelle.

Der grösste Teil des Genossenschaftskapitals (Eigenkapital) besteht in der Regel aus dem Anteilscheinkapital, das die Mitglieder der Genossenschaft zeichnen, sowie allfälligen Mieterdarlehen. Bei Genossenschaften bildet, wie bei herkömmlichen Projekten, das Eigenkapital die Ausgangslage für die Finanzierung von Projekten. Der wichtigste Finanzierungspartner bleibt aber ein Hypothekarinstitut.

Anmerkungen

Referenzzinssatz

«Beim Referenzzinssatz handelt es sich um den Durchschnittszinssatz, mit dem die Hypotheken auf schweizerischen Liegenschaften verzinst sind.» ² Seit dem 10. September 2008 gibt es für die ganze Schweiz einen einheitlichen Referenzzinssatz, dieser stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken und ersetzt den in den Kantonen früher massgebenden Zinssatz für variable Hypotheken. ³ Der Referenzzinssatz gilt ab dem ersten Tag nach dessen Veröffentlichung. Diese erfolgt jeweils zu Beginn der Monate März, Juni, September und Dezember. Der aktuelle Stand kann auf der Website des Bundesamts für Wohnungswesen (www.bwo.admin.ch) abgerufen werden.

EGW

EGW steht für Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger. Ihre finanziellen Mittel stammen vom regulären Geld- und Kapitalmarkt, wobei der Bund für die Anleihen der EGW bürgt, was zu preisgünstigeren Zinskonditionen führt. Um von diesen Anteilsquoten profitieren zu können, muss die Wohngenossenschaft zwingend Mitglied der EGW sein und mindestens über einen Anteilschein verfügen.