Rollen und Interessen
Das GU übernimmt die vollständige Ausführung eines Bauwerks oder eines Bauwerkteils, einschließlich der Termin-, Kosten- und Qualitätsgarantie. Es liefert in der Regel ein bezugsfertiges Gebäude.
Die Stärke der Organisationsform Generalunternehmen liegt in den gegebenen Garantien zu Kosten, Terminen und (ausgeschriebener) Qualität. Eine Schwäche zeigt sich in der kaum vorhandenen Flexibilität während der Ausführung.
Das GU verpflichtet sich, neben der Erstellung des Bauwerks auch zur Planung in Form einer Bauleitung. Dabei ist es ihm freigestellt, ob es seine vereinbarte Leistung selbst erbringt oder einzelne oder alle Arbeiten durch Dritte (Subunternehmen) ausführen lässt. Die Organisation der Planenden gestaltet sich unabhängig vom ausführenden Unternehmermodell.
Vertragsbeziehungen
Die Auftraggebenden stehen im direkten Vertragsverhältnis mit dem GU. Zentral bei diesem Modell ist, dass die Auftraggebenden für die gesamte Ausführung nur einen einzigen Werkvertrag haben. Die bereits in den vorausgegangenen Projektphasen vereinbarten Planerverträge bleiben bestehen.
Das GU hat seinerseits Subverträge mit (seinen) Unternehmen und Lieferanten. Wichtig ist in diesem Zusammenhang zu erwähnen, dass auf die Durchgängigkeit und Konsistenz der Verträge zwischen Auftraggebenden und GU sowie zwischen GU und Subunternehmen zu achten ist.
Organigramm Generalunternehmer/-in (GU)
Der vereinbarte Werkpreis erfolgt in Form eines Pauschal- oder Globalpreises, manchmal auch mittels eines Kostendachs. Für die Preisberechnung erstellt das GU den Massenauszug (strukturierte Auflistung von Werkteilen) auf Basis der Pläne und des Baubeschriebs selbst.
Weisungsbefugnis
Einzig die Auftraggebenden sind berechtigt, dem GU rechtsverbindliche Weisungen zu erteilen. Die Planenden, einschliesslich der Architektin, haben in der Regel keine Weisungsbefugnis gegenüber dem GU und den ausführenden Unternehmen. Bei einer zusätzlichen vertraglichen Vereinbarung kann die Architektin als Planende die Gestalterische Leitung sowie die Überwachungs- und Kommunikationsfunktionen übernehmen. Entsprechendes gilt auch für weitere Planende und Spezialisten: Sie sind lediglich für die Qualitätssicherung gegenüber den Unternehmen verantwortlich ohne rechtsverbindliche Weisungsberechtigung.
Garantie
In Kongruenz zum Vertrag erhalten die Auftraggebenden eine einzelne, grosse Garantiesumme für alle Mängelbehebungen. Sie richtet sich nach der (Gesamt-) Werkfertigstellung. Das GU haftet gegenüber den Auftraggebenden im Rahmen des Werkvertrags für seine und die von Dritten ausgeführten Arbeiten. Es übernimmt somit auch die Verantwortung für die von ihm eingesetzten Subunternehmen.
Chancen und Risiken
Auftraggebende
- Mitspracherecht bei der Wahl der Subunternehmen und Lieferanten muss durch eine Handwerkerklausel 1 oder Auflagen 2 vertraglich vereinbart werden, Mitbestimmung führt in der Regel zu zusätzlichem Honorar für das GUs,
- Administrativer Aufwand für die Koordination von Verträgen und einzelnen Rechnungen wird minimiert, infolge eines einzigen Werkvertrags und einer einzigen Ansprechperson; mögliche Gewinnoptimierung für das GU durch preisgünstige Verträge mit den Subunternehmen,
- Erhöhung der Gesamtkosten durch Übernahme der Risiken und Garantien (Preis-, Qualitäts- und Termingarantie) des Generalunternehmens, Vergütung des GUs fällt vergleichsweise höher aus als bei gleicher Leistung eines Einzelleistungsunternehmens; undurchsichtige Kostenübersicht aufgrund des fixierten Festpreises und Kostenoptimierung des GUs,
- Keine transparente Kostenkonsequenz bei nachträglichen Änderungen und Nachträgen für die Auftraggebenden nach Vertragsabschluss.
Planende
- Gestalterische Leitung des Architekten bedingt vertragliche Vereinbarung; Bauleitung obliegt dem GU, der Architekt hat dadurch weniger Einfluss auf der Baustelle; Honorarminderung des Architekten durch kleineren Umfang seiner Leistung,
- Keine transparente Kostenkonsequenz bei nachträglichen Änderungen und Nachträgen nach Werkvertragsabschluss,
- Qualitätsdefinition bereits bei der Ausschreibung notwendig; frühe Qualitätssicherung bedingt Vorzug von Planerleistungen aus späteren Phasen; gestalterische Qualitätssicherung zum Zeitpunkt der Ausführung ist schwierig oder meistens zu spät («fait accompli»); fehlender direkter Kontakt des Architekten zu den ausführenden Unternehmen erschwert die Erarbeitung von innovativen Lösungen (mangelnder Wissenstransfer).